Corona und Gewerbemieten: Gesetz erleichtert Minderungen

Im Zuge der andauernden Corona-Krise hat der Gesetzgeber das Mietrecht angepasst. Mit einem neuen Paragraphen im Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) wurde festgelegt, dass die Pandemie auch als Störung der Geschäftsgrundlage angesehen werden kann. Damit sind Zwangsschließungen – etwa bei stationären Einzelhändlern – ab sofort auch als legitimer Grund zur Mietanpassung anzusehen. Bisher war die Bewertung hier nicht eindeutig: Oft hatten Gerichte eher zugunsten der Vermieter entschieden. Mit der neuen Regelung will der Gesetzgeber Klarheit schaffen, Prozesse beschleunigen und die Verhandlungsposition der gewerblichen Mieter und Pächter stärken. Gerade typische Gewerbemieter wie stationäre Einzelhändler sind durch den wiederholten Lockdown und Zwangsschließungen mitten im wichtigen Weihnachtsgeschäft massiv unter Druck geraten. Nach einer Umfrage des Handelsverbands Deutschland (HDE) sehen sich aktuell zwei Drittel der Innenstadthändler in Existenzgefahr. Vor allem die Kluft zwischen weggebrochenen Einnahmen und weiterlaufenden Kosten, beispielsweise für die Gewerbemiete, belastet viele Händler. Damit ist die seit 31.12.2020 geltende Regelung auch als ein Hilfsangebot an die Branche zu verstehen.

Kein Freifahrtsschein für Mietminderungen

Die neue Vorgabe ist jedoch kein Blankoscheck – ob es eine Aussetzung, Minderung oder Stundung von Mietzahlungen gibt, muss nach wie vor in jedem Einzelfall entschieden werden. Dafür sind einige Voraussetzungen nötig: So darf der Mieter nicht allein von Zwangsschließungen betroffen sein. Diese müssen ihn auch in eine existenzbedrohende Situation gebracht haben, sodass die bisherige Miethöhe nicht mehr zumutbar ist. Auch wenn staatliche Hilfen fließen – etwa aus der Dezemberhilfe – muss zuerst geprüft werden, inwieweit diese die wirtschaftliche Situation des Gewerbemieters verbessern. Der Mieter muss dem Vermieter oder im Zweifel dem Gericht all seine Herausforderungen umfassend darlegen. Es spielt im Übrigen nicht nur die finanzielle Lage des Mieters eine Rolle – auch die Situation des Vermieters ist bei potenziellen Vertragsanpassungen zu berücksichtigen.

Was bedeutet die Regelung für die Praxis?

Im besten Fall können sich Mieter und Vermieter angesichts der außerordentlichen Umstände einvernehmlich auf eine Lösung einigen. Gelingt dies nicht, obliegt die Entscheidung nach wie vor der Einschätzung der Gerichte. Ihre Arbeit soll durch den neuen Paragraphen lediglich erleichtert werden. Wie bereits erwähnt: Es besteht kein pauschaler Anspruch auf Mietminderung. Um Gerichtsverhandlungen weiter zu beschleunigen, wurde neben der eigentlichen Mietrechtsänderung auch die Prozessordnung angepasst: Im Einführungsgesetz zur Zivilprozessordnung (EGZPO) wurde für Verfahren zur Anpassung von Pacht- und Mietverhältnissen im Zusammenhang mit COVID-19 nun ein Vorrang- und Beschleunigungsgebot erlassen. Bei entsprechenden Voraussetzungen – etwa, wenn ein Unternehmen bereits im ersten Lockdown existenziell von behördlichen Zwangsschließungen betroffen war – sind die neuen Regelungen auch rückwirkend bis zum 1. April 2020 anwendbar. Wie sich das neue Gesetz auf die Stabilisierung, Restrukturierung und Sanierung von mittelständischen Unternehmen auswirken wird, muss sich in den nächsten Wochen und Monaten zeigen.

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beitrag von Ronny Baar

Geschäftsführer ABG Consulting-Partner GmbH & Co. KG

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