Liquidität aus der Firmenimmobilie gewinnen

Investitionen in die weitere Unternehmensentwicklung sind unabdingbar, wenn Betriebe zukunftsgerichtet agieren und langfristig am jeweiligen Markt bestehen wollen. Denn nicht selten enden Unternehmen im Krisenmodus oder gar in der Insolvenz, weil sie wichtige Anpassungen auf die lange Bank geschoben oder ganz versäumt haben. Doch Maßnahmen wie Forschung & Entwicklung, Digitalisierung, Umstrukturierung oder Zukäufe erfordern hohe Kapitalanstrengungen. Durch Corona ist ein Großteil der Liquidität in die Aufrechterhaltung des Tagesgeschäftes geflossen und Banken agieren aufgrund der Rezession und der Angst vor Ausfällen in der Kreditvergabe derzeit sehr verhalten. Wie können Mittelständler auch in wirtschaftlich angespannten Zeiten die nötige Liquidität für wichtige Zukunftsprojekte generieren?

Immobilien verkaufen und trotzdem weiter nutzen

„Durch den Finanzierungsansatz Sale-and-Lease-Back können Betriebe aus ihrem Anlagevermögen liquide Mittel erzeugen. Das heißt konkret: Unternehmer verkaufen zum Beispiel ihre Lager- oder Logistikimmobilien an uns und mieten sie gleich darauf zurück. Dadurch erhalten die Betriebe einerseits freie Mittel für ihre anstehenden Projekte und können die Gebäude andererseits wie gehabt weiternutzen – neben der künftig anfallenden Miete ändert sich im Prinzip nur der Besitzer im Grundbuch“, erklärt Sonja Petersen. Sie ist Investmentvorstand der Deutschen Industrie REIT-AG. Die Gesellschaft unterstützt Unternehmen deutschlandweit und branchenübergreifend durch den Ankauf und die Rückvermietung sogenannter Light-Industrial-Immobilien, also Lager-, Logistikgebäude und leichte Produktionsstätten. Sale-and-Lease-Back deckt dabei einen Finanzierungsbedarf zwischen einer Million und 50 Millionen Euro ab. Verkauft ein Unternehmen nicht nur eine einzelne Immobilie, sondern seine Gebäude im Portfolio, kann die Summe noch höher liegen.

„Die Finanzierung über Sale-and-Lease-Back hat durch unsere Triple-Net-Mietverträge kaum Einfluss auf das operative Geschäft. Denn Betrieb, Steuern, Versicherung, Instandhaltung und Ähnliches liegen weiterhin beim Mieter und wir berücksichtigen dies preislich. Schließlich kennen sich die Unternehmer mit den Gegebenheiten vor Ort am besten aus“, sagt Petersen. Die mit der Deutschen Industrie REIT-AG abgeschlossenen Mietverträge haben laut der Immobilienexpertin in der Regel eine Dauer von zehn bis 15 Jahren, werden jedoch individuell abgestimmt. Die Höhe der Miete ist zudem an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. Kurz vor Ende der Vertragslaufzeit ergeben sich für die Mieter unterschiedliche Optionen: Der Vertrag kann um die verhandelten Optionen verlängert werden, alternativ wird ein neuer Mietvertrag ausgehandelt. Nutzt das Unternehmen das Gebäude nicht weiter, wird die Immobilie an eine andere Firma vermietet oder verkauft. „Ein automatisches Zurückfallen des Objekts an den ehemaligen Eigentümer gibt es bei unserem Sale-and-Lease-Back-Ansatz nicht. Wir können mit dem Nutzer jedoch ein Vorkaufsrecht vereinbaren, sollte das Asset von uns veräußert werden“, erklärt Petersen.

Lösung für viele Branchen und Größen

Sale-and-Lease-Back ist als Finanzierung durch die Mietausgaben zuverlässig planbar und erfordert keine zusätzlichen Sicherheiten oder fortlaufenden Abstimmungen, wie es etwa bei Bankkrediten der Fall ist. Durch die weite Spanne in der Finanzierungssumme ergeben sich Lösungen für kleine Handwerker genauso wie für große Industriebetriebe. „Wir bekommen viele Anfragen aus Transport und Logistik, Metallverarbeitung, von Automobilzulieferern oder Onlinehändlern. Generell ist das Modell für alle Branchen und Unternehmensgrößen geeignet“, sagt Petersen. Die Unternehmen sollten lediglich eine stabile wirtschaftliche Lage vorweisen können. Dazu schaue man sich etwa die Bilanzen der letzten drei Jahre und die Geschäftsberichte an. In Sonderfällen werden auch einmal Restrukturierungspläne oder die künftige Geschäftsplanung zu Rate gezogen. Viel wichtiger sind für die Finanzierung jedoch die Assets selbst.

Entscheidende Voraussetzung: die Gewerbeimmobilie

„Der Zustand der Gebäude ist grundlegend für unseren Finanzierungsansatz. Dazu prüfen wir beispielsweise, wie die technischen Voraussetzungen vor Ort sind und welchen Sanierungsstand eine Immobilie besitzt: Wurde etwa das Dach kürzlich erneuert, liegen Sanierungsbelege vor? Daneben checken wir natürlich auch die Grundbuchauszüge, die Aktualität der Brandschutzgutachten, die Versicherungspolicen sowie die Bau- und Altlasten“, so Petersen. Eine weitere wichtige Voraussetzung für den Ankauf einer Immobilie ist deren Nutzbarkeit durch Dritte. In diesem Zusammenhang zählen bei einer Lagerhalle etwa die Bodenbelastbarkeit und Gebäudehöhe. Wo beispielsweise Stahl gelagert wird, muss der Boden viele Tonnen Gewicht tragen können. Bei leichten aber sperrigen Erzeugnissen sollte die Halle entsprechend hoch sein. Geht es um ein Logistikzentrum, ist außerdem die Anzahl der Tore entscheidend. Eine ganze Reihe weiterer Kriterien zeigt den Experten, ob eine Immobilie für eine Drittnutzung geeignet ist: Kann das Gebäude 24/7 für gewerbliche Zwecke genutzt werden? Liegt es nah an einer Autobahn? Übersteigt der Büroanteil keine 20 Prozent?

So läuft Sale-and-Lease-Back ab

Viele Entscheider melden sich auf Empfehlung anderer Unternehmer oder Makler hin bei Sonja Petersen und ihrem Team. Zudem kommen auch Anfragen von Family Offices oder der Kontakt wurde durch Banken und öffentliche Verwaltungen vermittelt. Weiterer Bedarf an der Finanzierungsmethode besteht häufig bei Firmen, die gerade ein anderes Unternehmen gekauft haben, dessen Gebäude sie jedoch nicht als Eigentümer übernehmen möchten. Die Abstimmung mit Sonja Petersen und ihren Kollegen ist transparent: „Meldet sich ein Unternehmer bei uns, klären wir in einem ersten Gespräch die grundlegenden Parameter. Also: Wie groß sind das Gebäude und die vermietbare Fläche? Welche Vorstellung hat der Interessent vom Kaufpreis, wie lang möchte er anschließend mieten? Wie hoch würde eine Miete zu marktgerechten Konditionen in etwa ausfallen? Konnten wir in diesen Punkten einen guten Konsens finden, fordern wir die nötigen Unterlagen zum Unternehmen und dem jeweiligen Objekt an“, erklärt Petersen. Auf dieser Datengrundlage werden Betrieb und Asset bewertet. Anschließend geht der Firma ein indikatives Angebot zu. Verdichtet sich daraufhin das Interesse, wird ein gemeinsamer Termin vor Ort vereinbart. „Um einen realistischen Eindruck vom Gebäude zu bekommen, verlassen wir uns nicht nur auf Zahlen und Belege – wir schauen uns die Assets selbstverständlich auch in natura an. Das ist für uns ein wichtiger Teil des Prozesses“, sagt Petersen und erklärt weiter: „In der Regel können wir das Angebot nach der Besichtigung bestätigen. Anpassungen erfolgen meist nur bei erheblichen Mängeln.“ Konnte man sich einigen, werden von der Deutschen Industrie REIT-AG die Kauf- und Mietverträge erstellt, von beiden Parteien unterzeichnet und notariell beurkundet. Wie praxistauglich Sale-and-Lease-Back ist, zeige sich auch an der Geschwindigkeit des Prozesses: „Kann ein Unternehmen uns die benötigten Unterlagen zeitnah und vollständig zuarbeiten, dann geht alles sehr schnell. In der Regel benötigen wir von der ersten Anfrage bis zur Vertragsunterzeichnung nur vier bis sechs Wochen.“

Verfügbarkeit und Synergieeffekte

Immobilien werden von der Deutschen Industrie REIT-AG laut Investmentvorstand Petersen grundsätzlich mit Eigenkapital erworben und im Nachhinein finanziert. Dies unterstütze die zügige und effektive Abwicklung und verschaffe den Unternehmern Transaktionssicherheit. „Wir müssen nicht auf Finanzierungszusagen von Kreditgebern warten, von denen der Ankauf dann letztlich abhängig wäre“, so Petersen. Gerade der reibungslose Ablauf einer solchen Finanzierung ist oftmals entscheidend. Denn in den jeweiligen Firmen stehen meist kurzfristige, wichtige Investitionen an, die nicht für Monate aufgeschoben werden können. Durch eine Sale-and-Lease-Back-Finanzierung ergeben sich für die Unternehmen daneben oft Synergien mit anderen Finanzierungsarten. Denn dadurch, dass Objekte aus firmeneigenem Besitz verkauft werden, stammt auch die hinzugewonnene Liquidität aus dem eigenen Anlagevermögen. Sprich: Es werden Mittel frei, ohne dass Fremdkapital aufgenommen werden muss. Damit steigt die Eigenkapitalquote des Unternehmens. Sie ist unter anderem ausschlaggebend für eine gute Bonität, was beispielsweise die Chancen auf ein positives Bankenrating und damit auf einen Kredit erhöht. Wird der Verkaufserlös für die Immobilie vom Unternehmen zudem reinvestiert, kann es sein Standing stärken und seine Entwicklung vorantreiben.

Weitere Informationen: https://www.deutsche-industrie-reit.de/immobilien-der-deutsche-industrie-reit-ag/sale-and-lease-back/

Gastbeitrag von Sonja Petersen

Frau Sonja Petersen ist Investmentvorstand der Deutschen Industrie REIT-AG. Das Unternehmen mit Sitz in Potsdam ist im Bereich der Light-Industrial-Immobilien aktiv und investiert entsprechend deutschlandweit in Produktions-, Lager-, Logistik- und Verwaltungsgebäude. Die Gesellschaft besitzt seit Anfang des Jahres 2018 den REIT-Status. Das Kürzel „REIT“ steht für „Real Estate Investment Trust“ und bezeichnet eine Kapitalgesellschaft, die Immobilien erwirbt, besitzt und verwaltet.

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